不動産の時価ってどうやって決めますか?

お客さんからの相談で多いものの一つです。

土地・建物を売買しようとしている方、

持分を売却しようとしている方、

様々いらっしゃいます。

この時まず大事なのは「誰に聞くか?」です。

ある方の場合は顧問の税理士さんに相談したそうです。

その税理士さんの解答は

①土地は路線価図に面積を掛けて「相続税評価額」を出す

②建物は固定資産税評価額が「相続税評価額」である

③①と②を足すと、土地・建物の相続税評価額がでる

④相続税評価額は時価の80%なので、③を2割増にすると土地の時価が出る。

というものでした。

ある方は近くの不動産屋に相談しました。

その不動産屋の解答は

①近隣の売買事例から成約しそうな坪単価を割り出して、それに面積を掛ける

②建物は建築単価を出して、経年劣化を感覚値で評価

というものでした。

ある方は不動産鑑定士に相談しました。

当然ですが、その回答は

・鑑定を入れて評価を行う。

でした。

どの方も最後に私の後日、私のところでご相談頂きましたが、

結果的に違う評価方法を取って、その方法で売買が成立しました。

そんなに飛び抜けて変な方法は取っていませんが、

結局のところ、「その物件を買うのが誰か?」と「その物件の持つ特殊性」をきちんと評価出来たかどうかが重要です。

不動産の評価のポイントはとにかく

「同じ不動産は二つとしてない」ことを忘れないことだと思います。

・近くの誰々は◯◯万円で売ったらしい

・この辺は坪単価◯◯万円だ

とかは情報として有用ですが、実は決め手にはなりません。

どんな物件でもきちんと向き合うことが重要です。

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