お客さんからの相談で多いものの一つです。
土地・建物を売買しようとしている方、
持分を売却しようとしている方、
様々いらっしゃいます。
この時まず大事なのは「誰に聞くか？」です。
ある方の場合は顧問の税理士さんに相談したそうです。
その税理士さんの解答は
①土地は路線価図に面積を掛けて「相続税評価額」を出す
②建物は固定資産税評価額が「相続税評価額」である
③①と②を足すと、土地・建物の相続税評価額がでる
④相続税評価額は時価の80%なので、③を２割増にすると土地の時価が出る。
というものでした。
ある方は近くの不動産屋に相談しました。
その不動産屋の解答は
①近隣の売買事例から成約しそうな坪単価を割り出して、それに面積を掛ける
②建物は建築単価を出して、経年劣化を感覚値で評価
というものでした。
ある方は不動産鑑定士に相談しました。
当然ですが、その回答は
・鑑定を入れて評価を行う。
でした。
どの方も最後に私の後日、私のところでご相談頂きましたが、
結果的に違う評価方法を取って、その方法で売買が成立しました。
そんなに飛び抜けて変な方法は取っていませんが、
結局のところ、「その物件を買うのが誰か？」と「その物件の持つ特殊性」をきちんと評価出来たかどうかが重要です。
不動産の評価のポイントはとにかく
「同じ不動産は二つとしてない」ことを忘れないことだと思います。
・近くの誰々は◯◯万円で売ったらしい
・この辺は坪単価◯◯万円だ
とかは情報として有用ですが、実は決め手にはなりません。
どんな物件でもきちんと向き合うことが重要です。
