住宅ローンの借り替えをした場合の住宅ローン控除

住宅ローンは「住宅を購入する資金」として借り入れるもので、その当初の借入に対して住宅ローン控除が認められています。

しかし、低金利時代で銀行・信金も金利合戦になっているので、条件の良い銀行に借り換えることも少なくありません。

その場合には住宅ローン控除はそのまま引き継げると思われがちですが、実は借り換えた場合の借入金は原則住宅ローン控除の対象になりません。

なぜかというと、借り換えた借入金は「当初の住宅ローンを消滅させるための借入」であり、借り替えないと住宅が買えないわけではないからです。

しかし、下記のように一定の要件を満たせば認められるケースがあります。

1 概要

住宅の取得等に当たって借り入れた住宅ローン等を金利の低い住宅ローン等に借り換えることがあります。
住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローン等は、住宅の新築、取得又は増改築等のために直接必要な借入金又は債務でなければなりません。したがって、住宅ローン等の借換えによる新しい住宅ローン等は、従前の住宅ローンを消滅させるための新たな借入金であり原則として住宅借入金等特別控除の対象とはなりません。
このような場合であっても、一定の要件の下、借り換え後の借入金について引き続き住宅借入金等特別控除を受けられます。

一定の要件とは次の全ての要件を満たす場合です。

  1. (1) 新しい住宅ローン等が当初の住宅ローン等の返済のためのものであることが明らかであること。
  2. (2) 新しい住宅ローン等が10年以上の償還期間であることなど住宅借入金等特別控除の対象となる要件に当てはまること。

この取扱いは、例えば、住宅の取得等の際に償還期間が10年未満の借入金(いわゆるつなぎ融資)を受け、その後に償還期間が10年以上となる住宅ローン等に借り換えた場合も同じです。
なお、住宅借入金等特別控除を受けることができる年数は、居住の用に供した年から一定期間であり、住宅ローン等の借換えによって延長されることはありません。

2 借換えを行った場合の住宅借入金等の年末残高

借換えによる新たな住宅ローン等が住宅借入金等特別控除の対象となる場合には、次の金額が控除の対象となる住宅ローン等の年末残高となります。

  1. (1) A≧Bの場合
    対象額=C
  2. (2) A<Bの場合
    対象額=C×A/B
    A=借換え直前における当初の住宅ローン等の残高
    B=借換えによる新たな住宅ローン等の借入時の金額
    C=借換えによる新たな住宅ローン等の年末残高

(措法41、措通41-16)

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